В статье рассматривается проблема оформления сделок по отчуждению объектов недвижимости без согласия второго супруга, практика Росреестра при регистрации сделок с «брачной» недвижимостью без согласия супруга, отметка о совершении сделки без согласия супруга и ее юридическое значение, правовые последствия отчуждения совместного имущества в отсутствие согласия второго супруга (оспаривание сделки в судебном порядке, компенсация доли супруга, недопустимость двойного взыскания), превентивная мера для защиты имущественных интересов супруга, не указанного в ЕГРН.
По общему правилу презюмируется совершение сделки супругом с согласия другого. Однако для отдельных видов сделок закон требует наличие нотариально удостоверенного согласия. К таким относятся сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма (например, сделки с долями в уставном капитале ООО), подлежащие обязательной государственной регистрации, а также сделки по отчуждению имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (например, недвижимости).
Вместе с тем изменения в законодательстве допускают отчуждение объектов недвижимости без согласия второго супруга, что в свою очередь влечет возникновение правовых споров. Как предупредить их и защитить права не указанного в ЕГРН супруга?
Практика Росреестра при регистрации сделок с «брачной» недвижимостью без согласия супруга
До 2017 г. при отсутствии нотариального согласия супруга регистрация перехода права собственности приостанавливалась, после – порядок регистрации прав на недвижимость в части учета наличия согласия супруга претерпел изменения.
Согласно ч. 5 ст. 38 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» «при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации».
Таким образом, отсутствие в пакете документов нотариального согласия не является основанием для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации.
Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления согласия супруга у продавца или заявления о его отсутствии для регистрации перехода права и не уполномочен выяснять их наличие либо отсутствие.
В настоящее время такие сведения должен запросить лишь нотариус при удостоверении сделки, что предполагает некую защищенность собственников имущества, для отчуждения которого предусмотрена обязательная нотариальная форма. Росреестр же регистрирует переход права при формальном соответствии документов, возлагая проблему отсутствия согласия на последующее судебное разбирательство между супругами.
Отметка о совершении сделки без согласия супруга и ее юридическое значение
Совершение сделки в таком порядке не останется бесследным, поскольку регистрирующий орган должен внести специальную запись об отсутствии необходимого согласия супруга на совершение сделки (п. 4 ч. 3 ст. 9 и ч. 5 ст. 38 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Информация об отсутствии согласия супруга отражается в графе «Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа» выписки из ЕГРН, удостоверяющей право нового собственника на приобретенный объект недвижимости.
Данная запись не препятствует регистрации права и не является обременением для имущества. Она носит информационный характер и служит предупреждением для третьих лиц о возможной оспоримости такой сделки.
Законом не предусмотрена специальная процедура «погашения» этой отметки, – даже если спустя время предоставить нотариально удостоверенное согласие, убрать такую запись из реестра нельзя. Фактически отметка фиксирует статус сделки на момент ее совершения. В связи с этим сторонам сделки рекомендуется изначально предоставить нотариальное согласие на регистрацию, чтобы избежать соответствующих последствий.
На практике банки-кредиторы и добросовестные покупатели настороженно относятся к объектам, в выписке на которые указано отсутствие согласия супруга: такая недвижимость считается обремененной риском судебного спора.
Правовые последствия отчуждения совместного имущества в отсутствие согласия второго супруга
Если недвижимость, приобретенная в браке на имя одного из супругов, продана или подарена без согласия второго супруга, последний, несмотря на отсутствие его имени в реестре, сохраняет права на это имущество в силу закона. Такой супруг вправе защитить свои интересы несколькими способами, выбор которых зависит от того, осуществлена сделка в период брака или после прекращения брачных отношений.
Оспаривание сделки в судебном порядке
Сделка, совершенная одним супругом без нотариального согласия другого, не является ничтожной (недействительной ipso jure), но считается оспоримой. Сам по себе факт отсутствия согласия не делает сделку автоматически недействительной, но дает несогласному супругу основание ее оспорить. До тех пор, пока суд не вынес решение и оно не вступило в законную силу, право нового собственника (покупателя/одаряемого) действует, хотя и обременено риском. В случае удовлетворения иска сделка аннулируется с момента ее совершения, стороны возвращаются в первоначальное положение: право собственности покупателя прекращается, недвижимость возвращается супругам, а уплаченная сумма подлежит возврату покупателю (ст. 167 ГК РФ).
Такое требование может быть заявлено в течение одного года и только этим супругом (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Практически срок отсчитывается с даты, когда супругу стало известно о переходе права: например, с момента получения выписки ЕГРН, извещения от покупателей или иным путем. По истечении указанного срока применение последствий недействительности по мотиву отсутствия согласия супруга становится невозможным.
Важно отметить, что суд признает недействительной сделку, совершенную без согласия, лишь при наличии доказательств того, что другая сторона по сделке (покупатель/одаряемый) знала или заведомо должна была знать об отсутствии согласия второго супруга. Данная норма направлена на защиту добросовестного приобретателя. Иными словами, если покупатель не знал и не должен был знать, что продавец состоял в браке либо что супруг возражает против сделки, то суд может отказать в удовлетворении иска.
Данный способ применим на практике, если сделка совершена в период брака, поскольку в таком случае продавец обязан получить согласие супруга.
Более того, суд также проверит, нарушены ли права супруга, а именно, действительно ли вырученные денежные средства не потрачены на нужды семьи. Например, аналогичный случай был на рассмотрении Верховного Суда РФ. Так, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13 июня 2023 г. № 69-КГ23-4-К7 указано: «…сам по себе факт реализации ответчиком жилого помещения в 2015 г. в период брака сторон в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги с учетом сохранения сторонами брачных отношений на протяжении последующих лет и соответствующих семейных нужд и интересов, дальнейшего приобретения общего имущества, в том числе недвижимого, не может свидетельствовать о распоряжении…(ответчиком) совместно нажитым имуществом сторон – денежными средствами, полученными от продажи квартиры также в период брака, – в собственных интересах и без согласия…(истца)».
Тождественный подход отражен в определениях Первого кассационного суда общей юрисдикции от 27 ноября 2024 г. № 88-36500/2024, Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 февраля 2024 г. № 88-1185/2024, что свидетельствует о формировании соответствующей практики.
Таким образом, законом и правоприменителем на истца возложена обязанность доказать, что супруг распорядился совместным имуществом не только в отсутствие согласия другого супруга, но и что денежные средства потрачены им не в интересах семьи.
Компенсация доли супруга
После прекращения брака стратегия защиты прав меняется. Расторжение брака между супругами не изменяет режима общей совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке. Однако нормы семейного права в настоящем случае перестают действовать.
Поэтому если на момент продажи квартиры брак уже расторгнут, а имущество еще не разделено между бывшими супругами, – признать сделку недействительной гораздо сложнее и нужно учесть больше нюансов.
Так, в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 80-КГ20-3 подчеркнуто: «На момент заключения оспариваемой сделки брак между истцом и…(ответчиком) был прекращен и, соответственно, получение нотариального согласия…(ответчика) на отчуждение бывшим супругом доли в праве собственности на квартиру не требовалось. Поскольку оспариваемый истцом договор заключен после того, как стороны перестали быть супругами, владение, пользование и распоряжение общим имуществом которых определялось положениями статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, они приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации». Данное разъяснение важно: оно отделяет ситуации брачных и постбрачных споров.
Положения ст. 173.1 ГК РФ, по правилам которых оспаривается сделка, совершенная без согласия супруга, указывают на то, что сделка может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или органа.
Однако поскольку получение нотариального согласия на отчуждение бывшим супругом имущества уже не требуется, доказать такие обстоятельства затруднительно.
Если сделка не была оспорена либо суд отказал в признании ее недействительной (например, установив добросовестность покупателя), второй супруг не лишается права на долю в общем имуществе. В такой ситуации его требование трансформируется в денежную форму: он вправе взыскать с другого супруга компенсацию, равную рыночной стоимости его доли (обычно 1/2 от цены имущества). Это и есть надлежащий способ защиты права, подтвержденный Верховным Судом РФ в Определении от 2 июня 2015 г. № 5-КГ15-47.
К аналогичному выводу пришел Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в Апелляционном определении от 3 февраля 2022 г. по делу № 88-1597/2022, дополнительно указав, что стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.
Недопустимость двойного взыскания
Важно отметить, что супруг не может одновременно вернуть имущество и получить компенсацию. Ему придется выбрать способ защиты. Если суд удовлетворяет требование о недействительности сделки и возвращает недвижимость в общую собственность супругов, вопрос о денежной компенсации отпадает (сделка аннулируется полностью). И наоборот – получение компенсации означает фактическое согласие с совершенной сделкой (отказ от требования вернуть имущество). Последующее одобрение сделки супругом также лишает его права оспаривать ее в дальнейшем.
Превентивная мера для защиты имущественных интересов супруга, не указанного в ЕГРН
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 июля 2021 г. № 35-П указано, что супруг, который не предпринял – в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности – своевременных мер по контролю над общим имуществом супругов и надлежащему оформлению его права собственности на это имущество, не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
Данный подход небезоснователен, поскольку законом предусмотрена возможность осуществления превентивной меры, направленной на защиту имущественных прав того самого «невидимого собственника».
Так, в целях недопущения совершения сделки другим супругом без согласия можно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о внесении изменений в сведения ЕГРН о числе правообладателей и изменении права собственности одного супруга на совместную собственность. Для внесения данных изменений необходимо приложить свидетельство о заключении брака.
В этом случае, если супруг единолично обратится с заявлением о переходе права собственности на имущество, находящееся в совместной собственности, государственный регистратор вынесет уведомление о приостановлении, а впоследствии и об отказе в государственной регистрации.
Учитывая наличие данного механизма, подход правоприменителей о приоритете взыскания компенсации по сделкам, совершенным после расторжения брака, представляется верным: не совершая действий и принимая на себя риск, супруг лишается возможности применить иной способ защиты и может рассчитывать только на компенсацию.
Любая сделка с недвижимостью, нажитой в браке, должна совершаться с учетом прав обоих супругов, и пренебрежение этим требованием несет риск юридических последствий. Супруг, чьи права не отражены в ЕГРН, не бесправен – закон обеспечивает ему такую же силу защиты, как если бы он был указан в реестре. Но защита эта носит последующий характер – оспаривание уже совершенной сделки или взыскание компенсации. Поэтому ключевая рекомендация – предупредить проблему, закрепив свои права в Едином государственном реестре недвижимости.