Уменьшать ли арендную плату?

На вопрос читателя «АГ» отвечает эксперт службы Правового консалтинга «ГАРАНТ»

Александров Алексей

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

28 Июня 2019

Материал выпуска № 13 (294) 1-15 июля 2019 года.

В процессе исполнения договора аренды земельного участка арендодатель перестал быть налогоплательщиком НДС. Договором предусмотрена ежемесячная оплата в фиксированном размере, «в том числе НДС». Обязан ли арендатор с момента перехода арендодателя на другой режим налогообложения продолжать оплачивать арендную плату в предусмотренном договором размере, т.е. с суммой НДС, либо размер арендной платы должен быть уменьшен на сумму НДС?

В силу ст. 2 НК РФ, п. 1, 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство по общему правилу не применяется, а гражданские правоотношения, в свою очередь, не регулируются налоговым законодательством. Уплата тех или иных налогов, в том числе НДС, осуществляется в соответствии с правилами, установленными налоговым законодательством, тогда как отношения между сторонами гражданско-правового договора (включая договор аренды) определяются в соответствии с гражданским законодательством.

Налогоплательщик налога на добавленную стоимость обязан при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Сумма налога, предъявляемая покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, указывается в счете-фактуре, который продавец обязан выставить покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав (п. 3 ст. 168, подп. 11 п. 5 ст. 169 НК РФ).

В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой в гражданско-правовых отношениях сторон договора сумма НДС является частью цены связывающего их договора, которая вычленяется из этой цены для целей налогообложения (см., например, определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 23 ноября 2017 г. № 308-ЭС17-9467, определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2011 г. № 1856-О-О, постановление Президиума ВАС РФ от 22 сентября 2009 г. № 5451/09). Это правило действует, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора (п. 17 постановления Пленума ВАС РФ от 30 мая 2014 г. № 33).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Это правило применяется и к обязательствам, возникшим из договоров (п. 2 ст. 307, п. 1 ст. 307.1 ГК РФ). Размер арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимости (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Закон не предусматривает, что изменение ставки НДС или прекращение у арендодателя обязанностей по уплате НДС влечет изменение условия договора о цене. Это обстоятельство дает основания для вывода о том, что размер арендной платы в рассматриваемой ситуации может быть изменен лишь по соглашению сторон или в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором (п. 1 ст. 450, ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ), сами же по себе приведенные в вопросе обстоятельства на размер арендной платы не влияют (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2016 г. № 13АП-24574/16).

Вместе с тем в судебной практике в последнее время преобладает иной подход, предполагающий, что в описанной ситуации арендатор может требовать уменьшения размера арендной платы на сумму, соответствующую включенной в цену договора сумме НДС, поскольку получение этой части цены лицом, не являющимся плательщиком НДС, приведет к неосновательному обогащению последнего (постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. № 03АП-7601/18, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2017 г. № 16АП-57/17, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2018 г. № 20АП-952/18, Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2018 г. № 09АП-59923/17).

Отметим также, что аналогичный подход встречается в судебной практике применительно к отношениям сторон по контрактам, заключенным в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 января 2016 г. № Ф08-9711/15, определение ВАС РФ от 21 февраля 2012 г. № ВАС-1045/12, см. также, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2018 г. № 09АП-53404/18, Пятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2017 г. № 05АП-5743/17, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 декабря 2017 г. № Ф03-5119/17, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 декабря 2017 г. № Ф02-6060/17 по делу № А33-166/2017).

В целом можно констатировать, что единообразный подход к решению рассматриваемого вопроса в правоприменительной практике на сегодняшний день не выработан. Однако, учитывая приведенную практику, мы полагаем, что в случае, если в рассматриваемой ситуации с момента прекращения у арендодателя обязанности по уплате НДС арендатор будет вносить арендную плату в размере, уменьшенном на сумму НДС, такой подход может быть поддержан судом.

Здесь же отметим, что вышеприведенный подход означает, что уступка арендодателем права требования задолженности по арендной плате, образовавшейся после прекращения у него обязанностей налогоплательщика НДС, может рассматриваться как действие, направленное на передачу отсутствующего права (в той части, которая приходится на сумму НДС). Сама по себе такая уступка не означает, что новый кредитор вправе требовать от арендатора уплаты ему суммы, определенной исходя из указанной в договоре аренды цены с учетом НДС.

Недействительность (отсутствие) требования, переданного по договору цессии, не влечет за собой недействительность самого договора цессии. Уступая право по недействительному или несуществующему обязательству, цедент фактически нарушает свою обязанность по договору цессии, которая заключается в передаче цессионарию предмета договора – права (требования) к должнику. Следовательно, речь идет не о недействительности договора цессии, а о неисполнении его со стороны цедента. Вследствие этого цессионарий может применить к нему меры ответственности, основанные на ст. 390 ГК РФ, согласно которой первоначальный кредитор, уступивший требование, по общему правилу отвечает перед новым кредитором за недействительность переданного ему требования (п. 8 постановления № 54, п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. № 120).